В Костанае несколько застройщиков заключают с покупателями договоры раннего бронирования. В отношении одной такой команды возбудили уголовное дело.

В Костанае больше половины всего жилья возводят частные застройщики. В основном речь идёт о многоэтажках в рамках точечной застройки, либо строительства новых микрорайонов. Каждая компания – заказчик строительства выбирает свой способ реализации жилья. Как показывает практика, часто используют механизм раннего бронирования. Речь о заключении с покупателями жилья договоров раннего бронирования в обмен на частичную оплату стоимости квартир до ввода дома в эксплуатацию. Это противоречит законодательству о долевом строительстве, но не нарушает законов в целом, сообщает inbusiness.kz.

Такой опыт

В 2024 году в областное управление государственного архитектурно-строительного контроля (ГАСК) обратились покупатели квартир в ЖК "Семья". Застройщик возвел две многоэтажки в рамках долевого строительства и успешно реализовал квартиры. По накатанной стартовали продажи третьего жилого дома, но уже без получения разрешения на привлечение денег дольщиков. Как итог, строительство дома, который должны были сдать в эксплуатацию в 2023 году, до сих пор находится на стадии котлована.

"К нам обратились восемь покупателей квартир в этом доме. Они предоставили договоры раннего бронирования и квитанции об оплате. В ходе изучения документов мы выяснили, что заказчиком стала одна фирма, строила другая фирма, а заключала с людьми договоры вообще третья компания. Как итог у нас не оказалось оснований для привлечения компании к ответственности. Материалы дела мы передали в полицию", — отметил и.о. руководителя облуправления ГАСК Самат Мадиев.

В полиции возбудили уголовное дело по статье о мошенничестве в особо крупном размере. Начато досудебное расследование. Как рассказали корреспонденту inbusiness.kz в пресс-службе ДП Костанайской области, в рамках досудебного расследования уже опросили 10 человек. Количество пострадавших достигает в общей сложности около 70—80 человек. Учитывая специфику дела и размеры ущерба (суммы ещё уточняют) материалы дела передадут в департамент экономических расследований Костанайской области.

Работы на объекте ЖК "Семья" сегодня не ведут. На месте видно, что техника не работала здесь давно. Жилым выглядит лишь один дом из трёх.

Потенциальный риск

В центре Костаная к концу 2025 года обещают ввести в эксплуатацию 19-этажный жилой дом ЖК "Васильевский", в котором будет более 400 квартир. Это будет самый высокий дом в городе. Частный застройщик уже открыл продажи без получения разрешения на привлечение средств дольщиков. Законом такие сделки гражданско-правового характера не запрещены, но люди могут остаться не у дел.

В акимате Костаная опасаются, что дом имеет риск оказаться одним из долгостроев. Есть две главных причины для таких выводов.

В 2024 году в акимат Костанай пришло представление из комитета по делам строительства с требованием отозвать выданные застройщику архитектурно-планировочное задание и эскизный проект. Поводом стало отсутствие плана детальной планировки того района города, где расположено ЖК.

Также в комитете посчитали, что парковочных мест недостаточно. По строительным нормам предусмотрено 0,5 парковочного места на одну квартиру. По данным, которые застройщик озвучивал годом ранее на одной из встреч с жителями соседних домов, речь шла лишь о 70 местах. Напомним, всего в доме более 400 квартир.

"В мае 2024 года отдел архитектуры акимата Костаная и застройщик в лице ТОО "Елена Д" заключили медиативное соглашение. Согласно ему компания должна была до октября 2024 года должна была разработать план детальной планировки и построить паркинг на 127 машиномест дополнительно. В срок эти условия не были выполнены. В итоге мы продлили сроки до конца июня 2025 года. Эту дату и график работ предложил сам застройщик", — рассказал корреспонденту inbusiness.kz руководитель городского отдела архитектуры и градостроительства Гулсара Курмангалиева.

На уровне акимата Костаная не раз звучало, что без дополнительных парковок ввести дом в эксплуатацию не получится. В данном случае речь идёт уже не о пожеланиях местных властей, а о контроле со стороны комитета министерства промышленности и строительства.

ТОО "Едена Д" пыталась решить вопрос за счёт сноса футбольного корта во дворах близлежащих домов, но местные жители воспротивились такой перспективе. Теперь в рамках медиативного соглашения с акиматом застройщик должен выкупить 23 квартиры в одной из близлежащих старых трёхэтажек и построить на её месте паркинг.

"Мы уже выкупили 9 квартир и достигли соглашения о продаже имущества с владельцами трёх коммерческих помещений. То есть половину работы сделали. Надеемся до лета закрыть вопрос, но осложняет процесс повышение цен на эту недвижимость со стороны владельцев. Пока ведём переговоры. План детальной планировки тоже на стадии разработки, на экспертизу пока не заходили", — отметила представитель ТОО "Елена Д". Елена Марар в разговоре с корреспондентом inbusiness.kz.

Но эти сложности не останавливают компанию от попыток продать жилье. Стоимость квадратного метра в предчистовой отделке (как сказано в объявлениях о продаже) составляет от 500 тыс. тенге. Договор раннего бронирования, как проконсультировали корреспондента inbusiness.kz в одном из риелторских агентств Костаная заключают до ввода дома в эксплуатацию. Минимальный первоначальный взнос составляет от 500 тыс. тенге до 2 млн тенге. Стоимость жилья в этом ЖК стартует от 21,2 млн тенге.

С позиции закона

В прокуратуре Костаная отметили, что договоры раннего бронирования и прочие соглашения вне установленных норм законодательства о долевом строительстве фактически оставляют покупателей жилья без защиты. Речь о ситуациях, когда вы делаете первый взнос до ввода здания в эксплуатацию.

И если в случае с покупателями квартир в ЖК "Семья" люди расхлебывают последствия. То потенциальных жильцов ЖК "Васильевский" власти пытаются предупредить о возможных проблемах.

"Договор бронирования не является официальным договором долевого участия. Такие договоры могут быть признаны недействительными. Возврат денег в случае возникновения споров серьёзно затруднен или вовсе может оказаться невозможным. Также граждане не попадают в список пострадавших дольщиков, а значит не имеют права на компенсацию из государственных механизмов защиты. Застройщик вообще может продать одну и ту же квартиру нескольким лицам по "бронированию", — отметил старший прокурор отдела Костанайской городской прокуратуры Азат Калиев.

В управлении ГАСК добавили, что в случае, если застройщик получает разрешение на привлечение средств дольщиков, то деньги покупателей кладут на специальный банковский счёт. Доступ к нему застройщик получит лишь после ввода здания в эксплуатацию. Это те самые гарантии, что средства в случае возникновения проблем люди смогут вернуть.

В Костанае такие разрешения получали лишь две компании. Выдают их на каждый отдельно взятый дом. То есть в случае приобретения жилья покупатель должен запросить разрешение на привлечение средств дольщиков для возведения конкретной многоэтажки, технические условия на подключение к инженерным сетям, решение акимата о предоставлении земельного участка под застройку. Таковы рекомендации прокуратуры.

Но практика показывает, что потенциальным заемщикам не лишним будет увидеть выданное городом архитектурно-планировочное задание (АПЗ) и эскизный проект.

Если сложно найти информацию самостоятельно, то стоит обратиться в акимат города, где строят дом, либо в управление ГАСК.