​За последний месяц сразу несколько кредиторов страны запустили маркетинговую "альтернативу" займам Отбасы, не рассказывая важных нюансов.

В Казахстане набирает популярность новый вид ипотеки, где первоначальный взнос выступает не как оплата части стоимости жилья, а как залог на специальном банковском счёте. Представим, что среднестатистический работающий человек берёт ипотеку в размере 20 млн тенге с первоначальным взносом 5 млн. В традиционной ипотеке банк выдаёт ему кредит на оставшиеся 15 млн. тенге, и он платит проценты именно с этой суммы.

​Однако в новом продукте ему придётся класть 5 млн тенге на специальный счёт в банке, а кредит брать на все 20 млн. В итоге, его деньги остаются на счету как залог, а проценты начисляются на всю сумму займа. Данный ипотечный продукт вызывает достаточно вопросов у населения. Главный аналитик Ассоциации финансистов Казахстана Рамазан Досов ответил на вопросы inbusiness.kz, объяснив особенности этого подхода, его преимущества и риски.

- В последнее время некоторые банки вводят новый вид ипотеки. Её особенность в том, что первоначальный взнос одновременно работает как залог. Он кладётся на специальный счёт, а ставка начисляется на весь заём. В чём отличия ипотеки с залогом собственных средств от традиционных программ? Какие преимущества и риски есть у каждого из этих подходов для населения?

- Ипотека с залогом собственных средств отличается от традиционной рыночной тем, что первоначальный взнос не идёт сразу на оплату квартиры, а размещается на специальном счёте и выступает залогом. Проценты начисляются на весь заём, а не на остаток после внесения взноса. Это воспринимается менее выгодным, но благодаря более низким ставкам общая нагрузка на заёмщика может быть сопоставимой или даже ниже, чем по традиционной ипотеке.

Основной фактор здесь – размер первоначального взноса и срок кредита. При крупном взносе и долгосрочном горизонте новая модель позволяет значительно снизить стоимость обслуживания долга. При минимальном же взносе выгода нивелируется, и условия становятся ближе к классическим рыночным продуктам.

Поэтому ипотека с залогом собственных средств выгодна, прежде всего, клиентам с высокими накоплениями и стабильным доходом, готовым заморозить часть капитала ради более низкой ставки и нуждающихся в улучшении жилищных условий "здесь и сейчас". Для тех, кто располагает только минимальным взносом, более предсказуемым вариантом остаётся традиционная и льготная ипотеки.

- Помогает ли, на Ваш взгляд, этот продукт сделать жильё более доступным для населения или, наоборот, создаёт иллюзию доступности, при этом увеличивая финансовую нагрузку на заёмщиков?

- Этот продукт нужно рассматривать как расширение продуктовой линейки, что само по себе положительно для рынка. У заёмщиков появляется больше вариантов выбора в зависимости от их возможностей и целей. Пока он ориентирован скорее на заёмщиков с крупным первоначальным взносом, поэтому массового спроса не ожидается.

Тем не менее подобные решения будут развиваться, особенно с учётом того, что банкам будет разрешено участие в жилищных сбережениях. В таком случае "замороженные" средства на специальном счёте смогут приносить государственные премии (200 МРП*4325=865 тыс. в 2026 г.) три года подряд, что повысит привлекательность продукта. Несомненно, конкуренция между банками приведёт к появлению всё более разнообразных предложений и улучшению условий для клиентов.

- Почему БВУ в последнее время активно внедряют такие продукты? Объясните, как именно они позволяют банкам получать дешёвое фондирование и как это влияет на их финансовое положение и прибыльность.

- Банки внедряют такие продукты, исходя из сочетания нескольких факторов. Во-первых, это реакция на потребности клиентов. В условиях высоких ставок в системе и ограничений по ГЭСВ важно предложить инструмент, который является более доступным для заёмщика с высокими накоплениями за счёт сниженной эффективной ставки. Во-вторых, такие решения выгодны самим банкам: первоначальный взнос, размещаемый на специальном счёте, формирует для них устойчивое фондирование, снижая зависимость от дорогих краткосрочных рыночных ресурсов.

За счёт этого растёт объём бизнеса и обеспечивается возможность выдавать больше ипотек даже при ограниченной ликвидности. Повышается и маржинальность. Банк получает процентный доход со всего займа, в то время как часть его профинансирована средствами клиента, не требующими процентных выплат. Такая конструкция одновременно стимулирует спрос со стороны отдельных категорий заёмщиков, обеспечивает рост бизнеса и укрепляет финансовый результат.

- Какие риски несёт заёмщик, который кладёт свои деньги в банк под залог? В случае дефолта или банкротства банка, как будут защищены его средства?

- Средства клиентов на счетах в банках защищены гарантией Фонда гарантирования депозитов в пределах лимитов, определенных законодательством.

- Насколько высока переплата по таким кредитам?

- Переплата по таким кредитам не является однозначно высокой или низкой – она сильно зависит от условий. Если у заёмщика крупный первоначальный взнос, ставка заметно снижается, и общая переплата по кредиту получается меньше, чем по классической рыночной ипотеке. При минимальном же взносе ставка выше, и общая переплата практически сравнима с традиционными продуктами. В итоге, выгода здесь напрямую определяется долей собственных средств: чем она больше, тем меньше переплата и тем привлекательнее выглядит продукт.

- Годовая эффективная ставка вознаграждения начисляется на всю сумму, при этом деньги под заклад лежат по нулевой ставке. Нужно ли пересмотреть подход к оценке и расчету эффективной ставки вознаграждения?

- Пересматривать подход к расчёту ГЭСВ нецелесообразно, потому что даже при учёте начисления процентов на весь заём ставка по таким продуктам всё равно может быть значительно ниже, чем по рыночной ипотеке. Более логичным направлением развития видится интеграция подобных продуктов с системой жилищных сбережений. Тогда средства, выступающие обеспечением займа, могли бы приносить ежегодную государственную премию до 200 МРП вместе с прочими преимуществами. Это серьёзно укрепит его конкурентоспособность по сравнению с классическими ипотечными программами.

Ранее мы писали про ипотеку по наследству и в каких случаях можно списать кредит.