За Волгой от столицы: как устроен рынок жилья Верхнеуслонского района

Почти весь ввод жилья в Верхнеуслонском районе приходится на частные дома, тогда как многоквартирное строительство сосредоточено лишь в нескольких точках. Чем еще отличается это направление – в новом материале проекта «Татар-информа» о рынке жилья Казанской агломерации.

Верхнеуслонский район расположен на противоположном от Казани берегу Волги – по прямой от столицы Татарстана всего около 10 км

Фото: © Владимир Васильев / «Татар-информ» ​

Через Волгу от Казани

Верхнеуслонский район расположен на противоположном от Казани берегу Волги. По прямой от столицы Татарстана до Верхнего Услона около 10 км. Однако путь на машине проходит через мост по трассе М7: маршрут составляет порядка 50 км и занимает около часа. Через территорию самого района проходят две крупные федеральные трассы – М7 «Волга» и М12 «Восток».

Район расположен вдоль Волги и Свияги, здесь есть лесные массивы, береговые и видовые участки. Близость к Казани и природное окружение поддерживают спрос на дачи, земельные участки и частные дома. Но привычным загородным рынком жилье здесь не ограничивается: за последние полтора десятилетия в районе появился Иннополис со своим рынком труда и многоквартирного жилья.

Идею создания города для IT-специалистов Раис Татарстана Рустам Минниханов озвучил в 2010 году. Строительство Иннополиса стартовало 9 июня 2012-го по проекту сингапурского архитектора Лиу Тай Кера, а ровно через три года, 9 июня 2015-го, город официально открыли. К этому времени здесь уже появились жилые дома, университет, школа, технопарк и другая инфраструктура. Вместе с рабочими местами в IT-сфере появился и спрос на квартиры, которого прежде в такой форме в районе не было.

По данным пресс-службы администрации муниципалитета, на 1 января 2026 года в Верхнеуслонском районе проживали почти 18 тыс. человек. На его территории расположены 74 населенных пункта, при этом застройка сильно различается: от районного центра и Иннополиса до небольших сел, деревень, дачных и коттеджных территорий.

Эта разница хорошо видна и в жилищном строительстве. В 2025 году в районе ввели 53 тыс. кв. метров жилья – весь объем пришелся на индивидуальные дома. На 2026 год первоначально планировалось 49 тыс. кв. метров, но за январь – июль было введено уже 79,5 тыс. «квадратов», из которых 78,3 тыс. пришлось на ИЖС. За семь месяцев объем ввода оказался примерно в полтора раза выше, чем за весь 2025 год.

Где в Верхнеуслонском районе строят многоквартирное жилье

Многоквартирное строительство сосредоточено всего в нескольких точках района – прежде всего в Верхнем Услоне, Лесных Морквашах и Иннополисе. В каждой из этих локаций складывается свой формат застройки.

В районном центре строится жилой комплекс на улице Чехова. Проект включает два четырехэтажных кирпичных дома на 113 квартир общей площадью около 5 тыс. кв. метров. Здесь предусмотрены студии, одно–, двух– и трехкомнатные квартиры. Сдача комплекса, по данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), заявлена на III квартал этого года.

Более масштабное жилищное строительство идет в Лесных Морквашах, где возводят жилой комплекс Dolce Vita. Проект реализуется с применением механизма комплексного развития территории (КРТ), поэтому вместе с жилыми домами здесь предусмотрено строительство социальной и коммерческой инфраструктуры. Первые четыре малоэтажных дома уже были заселены к весне 2025 года, тогда же начала строиться вторая очередь. Всего заявлено более 200 тыс. кв. метров жилья, а также детский сад на 280 мест, школа на 350 мест, торговый центр площадью 25 тыс. кв. метров, коворкинги и парк на 5 га.

«Мы понимали все недостатки точечной застройки и были нацелены на комплексное развитие. Поэтому решили не ограничиваться одной или двумя строительными очередями, а задумали масштабный проект застройки, который повлияет на развитие всего Верхнеуслонского района», – рассказывала ранее «Татар-информу» коммерческий директор ГК «ТатИнвестСтрой» Анна Абрамова.

В Иннополисе многоквартирное жилье представлено в том числе «Кварталом Ю», первую очередь которого на 275 квартир ввели в 2024 году. Еще один формат жилья – малоэтажные таунхаусы ZION. В отличие от других населенных пунктов района, здесь спрос на квартиры связан в том числе с расположенными в городе компаниями и рабочими местами.

«Спрос на новое многоквартирное жилье в Иннополисе действительно есть, его поддерживает развитая социальная инфраструктура – все необходимое для жизни здесь находится рядом. Цены при этом уже приближаются к казанским, хотя пока остаются ниже», – отметил вице-президент Гильдии риелторов Татарстана Андрей Савельев.

При этом влияние Иннополиса не заканчивается на его рынке квартир. Рабочие места и социальная инфраструктура города поддерживают спрос на частные дома в соседних населенных пунктах – этот сегмент составляет основную часть жилищного строительства Верхнеуслонского района.

От доступных участков до элитных домов у Волги

Рынок частных домов в Верхнеуслонском районе охватывает очень разные предложения. Здесь продаются участки под самостоятельное строительство, готовые дома в селах и коттеджных поселках, а ближе к Волге – дорогие объекты с видом на воду. При этом по стоимости земли район пока остается доступнее других пригородных направлений Казани.

По данным «Циан.Аналитики», в 2025 году средняя стоимость сотки в Верхнеуслонском районе составляла 287 тыс. рублей. Среди ближайших к Казани районов это был самый низкий показатель: в Высокогорском районе сотка в среднем стоила 302 тыс. рублей, Зеленодольском – 342 тыс., Лаишевском – 345 тыс., Пестречинском – 361 тыс. рублей.

Готовый дом тогда же в среднем стоил 8,8 млн рублей. Для сравнения, в Казани средняя его стоимость на тот момент составляла 13,9 млн рублей. Более свежих данных по средним ценам в районе пока нет.

Часть спроса на ИЖС связана с Иннополисом, но реализуется за его пределами. Покупатели рассматривают дома и участки в расположенных рядом населенных пунктах, рассказала член Гильдии риелторов Республики Татарстан Анастасия Гизатова.

«Мы видим парадокс развития ИЖС вокруг Иннополиса. Люди хотят жить в исторически сложившихся поселениях, на базе старых деревень. Они готовы жить в организованных поселках, готовы строить свои новые дома, но не готовы переселяться и покупать квартиру непосредственно в Иннополисе», – рассказала Гизатова.

По ее наблюдениям, это отражается на спросе на дома в Верхнем Услоне, Гаврилково и Морквашах.

При этом Верхнеуслонский район представлен в верхнем ценовом сегменте загородной недвижимости. Ранее «Татар-информ» рассказывал о локациях, которые риелторы относят к казанским «Рублевкам»: в числе территорий с дорогими загородными объектами оказался и Верхнеуслонский район. Например, в Введенской Слободе предлагался дом площадью около 380 кв. метров на участке в 43 сотки примерно за 90 млн рублей, а в Медведково встречались предложения примерно за 75 млн рублей.

«В Верхнеуслонском районе есть дорогие дома, прежде всего на первой линии Волги и на участках с видом на реку – это сильно повышает стоимость недвижимости. При этом элитных коттеджных поселков как таковых здесь нет, речь скорее об отдельных объектах», – отметил Андрей Савельев.

Можно ли заработать на аренде квартир

По мере развития рынка многоквартирного жилья в Верхнеуслонском районе появляются и варианты квартир для инвестиций. Пока такие предложения сосредоточены прежде всего там, где уже сформировался квартирный рынок, – в Иннополисе и Лесных Морквашах.

В «Квартале Ю» однокомнатные квартиры площадью от 45,5 кв. метра предлагают от 10,3 млн рублей, двухкомнатные от 76,7 кв. метра – от 16,9 млн, трехкомнатные от 125,9 кв. метра – от 27,3 млн рублей. В пересчете на площадь стоимость составляет около 217–226 тыс. рублей за квадратный метр. Такие цены в сентябре приводила в своем блоге «Недвижимость в Казани правильно» Анастасия Гизатова.

В ZION трехкомнатные объекты площадью от 103,4 кв. метра начинаются от 18,1 млн рублей, четырехкомнатные от 156,8 кв. метра – от 27,5 млн. В обоих случаях квадратный метр обходится примерно в 175 тыс. рублей.

Для сравнения, медианная стоимость «квадрата» в новостройках Казани в сентябре составляла около 254 тыс. рублей.

«На старте продаж много говорили о дефиците жилья в Иннополисе и ожидали, что квартиры будут быстро раскуплены. Но сейчас дома сданы, ключи выданы, и выбор квартир по-прежнему есть», – отметила Гизатова.

У рынка аренды в Иннополисе есть и своя специфика. В городе существует арендный жилой фонд, а сотрудникам Университета Иннополис предлагаются специальные условия найма. Поэтому такие ставки некорректно напрямую сопоставлять с ценой квартиры на свободном рынке и использовать для расчета потенциальной доходности.

В Лесных Морквашах такой расчет сделать проще. В Dolce Vita однокомнатную квартиру можно приобрести примерно за 6 млн рублей, а предложения по аренде сопоставимых квартир находятся в диапазоне 25–30 тыс. рублей в месяц. При сдаче в течение всего года собственник получит 300–360 тыс. рублей, что соответствует валовой доходности около 5–6% годовых.

Фактическая доходность будет ниже: в этот расчет не входят расходы на ремонт и меблировку квартиры, налоги, коммунальные платежи и возможный простой между арендаторами.

Инфраструктура вслед за жильем

Для дальнейшего развития рынка жилья Верхнеуслонскому району нужно подтягивать инфраструктуру. Особенно это касается старта новых многоквартирных проектов: покупателю важна не только сама квартира, но и то, что находится рядом с домом.

«Для того, чтобы многоквартирный дом пользовался спросом, нужна очень сильно развитая инфраструктура: школы, детские сады, поликлиники, магазины. Необходимо сделать так, чтобы там можно было жить и работать, не выезжая в другое место – в ту же Казань», – отметил Андрей Савельев.

За последние пять лет район уже заметно продвинулся в этом направлении. Объем привлеченных в район инвестиций за это время превысил 3 млрд рублей. Также за пять лет построили и капитально отремонтировали 115 км дорог, открыли пять новых модульных ФАПов и отремонтировали еще шесть. Работы прошли в пяти школах и детских садах, по программе «Наш двор» благоустроили 26 дворов, отметили в пресс-службе муниципалитета.

Работы продолжаются и в 2026 году. В январе глава Верхнеуслонского района Евгений Варакин сообщал, что в этом году в районе планируют завершить программу ремонта сельских ФАПов.

Отдельной проблемой долгое время было водоснабжение. В интервью «Татар-информу» в декабре 2024 года Варакин рассказывал, что два водозабора, снабжавшие район, устарели, а их мощностей уже не хватало на фоне жилищного строительства.

Спустя несколько месяцев, на муниципальном часе в Агентстве инвестиционного развития Татарстана, глава района рассказал о найденном в районе Лесных Морквашей водоносном слое. К тому моменту для промпарка «М-7 Услон» пробурили скважину и строили насосную станцию, а подачу воды планировали начать до конца лета 2025 года.

В 2026 году работа с системами водоснабжения продолжается и в других населенных пунктах. По данным района, за пять лет на сельские дороги, водоснабжение и другие местные проекты по программе самообложения и при республиканском софинансировании направили около 90 млн рублей.

Что может поддержать дальнейшее развитие рынка жилья

Еще один вопрос, напрямую связанный с развитием рынка жилья, – маятниковая миграция. На муниципальном часе в АИР Евгений Варакин также рассказывал, что ежедневно около 5 тыс. жителей Верхнеуслонского района ездят на работу в Казань – это почти треть населения района.

Снизить этот поток рассчитывают за счет развития бизнеса и промышленности. В парке «М-7 Услон» уже работают 26 резидентов, в перспективе здесь заявлено около 1 тыс. рабочих мест. В промпарке «Верхний Услон» – более десяти резидентов и свыше 100 мест. Еще одну крупную площадку планируют развивать у трассы М12: семь компаний-резидентов должны обеспечить занятость почти 2,9 тыс. человек.

«Мне надо развивать не только Иннополис, но и весь Верхний Услон!» – говорил тогда Варакин.

Еще одним источником занятости для района может стать туризм. Сейчас здесь работают 12 глэмпингов, круглогодично принимает гостей курорт «Свияжские холмы», действует «Волжская тропа». В Лесных Морквашах планируют построить санаторно-курортный комплекс Aqua Vita на базе местных минеральных вод. Объем инвестиций заявлен на уровне 38,6 млрд рублей, после запуска комплекса планируется создать около 1,2 тыс. рабочих мест.

Проект планируют реализовать рядом с жилым комплексом Dolce Vita. В одной части Лесных Морквашей в результате могут сосредоточиться новое жилье и крупный туристический объект.

«Проект также создаст новые рабочие места и поможет удержать трудоспособное население в районе, сократив миграцию в Казань. Мы действительно хотим создать новую точку притяжения для жителей и гостей Татарстана», – рассказывала Анна Абрамова.

Еще один заявленный туристический проект – придорожный комплекс «Объект 764» у трассы М7. Там планируют построить четырехэтажную гостиницу на 100 человек, кафе, торговые площади и объекты автосервиса.

Если все эти проекты будут реализованы, они могут изменить и жилищный рынок района. У части нынешних жителей появится возможность работать ближе к дому и реже ездить в Казань. Одновременно предприятиям и туристическим объектам потребуются сотрудники, часть которых может приехать из других районов и городов, а значит, им понадобится жилье.

Для Верхнеуслонского района это может стать следующим этапом развития рынка: спрос будет определяться уже не только близостью Казани и Иннополиса, но и тем, сколько работы появится в самом районе.

по теме

Участок под ИЖС в Татарстане: как найти и сколько придется заплатить

по теме

Казанские «Рублевки»: где сосредоточена элитная загородная недвижимость

по теме

Евгений Варакин: «Чистая вода, промпарки, курортный комплекс – планов громадье»

по теме

Варакин: «Мне надо развивать не только Иннополис, но и весь Верхний Услон!»

читайте также

Южное направление: как Лаишевский район становится частью рынка жилья Казани

В орбите Казани: как развивается рынок жилья Зеленодольского района

Следите за самым важным и интересным в канале «Татар-информ. Главное» в Максе

Читайте все наши новости в «Дзене» и на канале «Татар-информ. Одной строкой» в Максе

#верхний услон


#казанская агломерация


#Верхнеуслонский район РТ


#рынок недвижимости


#аренда жилья

Источник: Татар-Информ · Александра Давыдова